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重磅發(fā)布!2024三季度全國(guó)法拍市場(chǎng)大數(shù)據(jù)分析報(bào)告

瀏覽次數(shù):    時(shí)間:2025-01-25 03:48:00

  開(kāi)云 開(kāi)云官方網(wǎng)站司法拍賣物業(yè)是指在司法程序中,因債務(wù)履行不能,依法被查封、扣押、凍結(jié)的物業(yè)。這些物業(yè)由法院拍賣,拍賣所得用于償還債務(wù)。

  司法拍賣市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)可視為宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵指標(biāo)。瑞聯(lián)數(shù)科針對(duì)司法拍賣市場(chǎng)的掛牌狀況、成交情況以及變現(xiàn)折扣情況等多方面進(jìn)行深入剖析,旨在揭示2024前三季度我國(guó)司法拍賣市場(chǎng)的相關(guān)情況。

  據(jù)瑞聯(lián)ES數(shù)據(jù)平臺(tái)監(jiān)測(cè),截至 9月底,2024年1-9月掛牌量達(dá)767,867套,同比增幅31.16%,法拍供給端顯著擴(kuò)張;成交總量為101,709套,成交率降至13.25%,同比下降3.20個(gè)百分點(diǎn),市場(chǎng)需求對(duì)增量供給的消化壓力持續(xù)加大。市場(chǎng)對(duì)拍品的價(jià)格認(rèn)可度穩(wěn)定,平均折扣為80.69%,與去年基本持平,微增0.11個(gè)百分點(diǎn);市場(chǎng)參與度相對(duì)穩(wěn)定,競(jìng)拍人數(shù)達(dá)349,404人次,同比微增0.73%??傮w來(lái)看,2024年前三季度司法拍賣市場(chǎng)掛牌量大幅增加,折扣水平保持穩(wěn)定,但成交率下滑,需求端增速不及供給端,供需矛盾有所加劇。

  同時(shí),2024年第三季度,全國(guó)司法拍賣市場(chǎng)掛牌總量達(dá)293,024套,同比增29.1%,環(huán)比增20.07%,供給端進(jìn)一步擴(kuò)張;成交總量為38,114套,同比增8.0%,環(huán)比增19.01%,成交率降至13.01%,較去年同期下降2.54個(gè)百分點(diǎn),需求對(duì)供給增速的跟進(jìn)不足。平均折扣為80.33%,與2023年同期持平,環(huán)比下降1.46個(gè)百分點(diǎn),市場(chǎng)議價(jià)空間擴(kuò)大,價(jià)格預(yù)期有所調(diào)整。競(jìng)拍人數(shù)達(dá)130,883人次,同比增13.92%,環(huán)比增20.00%,市場(chǎng)參與度顯著提升??傮w來(lái)看,2024年三季度掛牌量和競(jìng)拍人數(shù)顯著上升,成交率小幅回落,供需矛盾仍存,市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度增強(qiáng)。

  供給端的持續(xù)擴(kuò)張加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),需求端未能有效跟進(jìn),導(dǎo)致成交率下滑、議價(jià)空間擴(kuò)大,供需矛盾逐步顯現(xiàn)。雖然市場(chǎng)參與度有所提升,但需求回暖力度不足,市場(chǎng)信心和購(gòu)買力在強(qiáng)勁供給壓力下有所減弱。

  受法拍市場(chǎng)機(jī)制影響,一拍階段掛牌總量359,028套,占比46.76%,成交量37,126套,占比36.50%,平均折扣為90.43%,競(jìng)拍人數(shù)158,103人次,占比45.25%,首拍階段議價(jià)空間小,市場(chǎng)對(duì)評(píng)估價(jià)認(rèn)可度相對(duì)較高。二拍階段掛牌量285,584套,占比37.19%,成交量50,037套,占比49.20%,平均折扣降至75.02%,競(jìng)拍人數(shù)162,246人次,占比46.44%,流拍后市場(chǎng)需求仍強(qiáng),但成交價(jià)格更低。變賣階段掛牌量123,255套,占比16.05%,成交量14,546套,占比14.30%,平均折扣75.34%,競(jìng)拍人數(shù)29,055人次,占比8.32%,市場(chǎng)認(rèn)可度和參與度最低??傮w而言,一拍折扣最高、認(rèn)可度強(qiáng);二拍成交活躍但折扣下降;變賣階段成交和參與度均較低。

  圖表1-6 2024年前三季度司法拍賣市場(chǎng)不同拍賣階段占比、折現(xiàn)與拍賣人數(shù)情況

  單獨(dú)從三季度來(lái)看,一拍階段掛牌占比45.26%,成交率為32.00%,折扣率為90.26%;

  二拍階段掛牌占比34.56%,成交率提升至45.45%,折扣率降至75.10%;

  變賣階段掛牌占比20.18%,成交率降至22.54%,折扣率微高于二拍,為76.77%,法拍后期階段的市場(chǎng)認(rèn)可度和參與度顯著下降。

  圖表1-7 2024年三季度司法拍賣市場(chǎng)不同拍賣階段占比、折現(xiàn)與拍賣人數(shù)情況

  若一拍未能成交,則在拍賣結(jié)束后60天內(nèi),以流拍價(jià)作為保留價(jià),進(jìn)行第二次拍賣(二拍)。

  若二拍仍未成交,則進(jìn)入變賣階段,此時(shí)變賣起拍價(jià)最低不低于初始評(píng)估價(jià)的50%。

  以上掛牌、二次拍賣、變賣過(guò)程中,申請(qǐng)執(zhí)行人均可以選擇以流拍價(jià)格實(shí)行以物抵債。

  綜上,二次拍賣階段的平均變現(xiàn)折扣會(huì)顯著低于首次拍賣階段的平均變現(xiàn)折扣,而變賣階段的平均變現(xiàn)折扣與二次拍賣階段的平均變現(xiàn)折扣差距并不大。

  在2024年前三季度司法拍賣市場(chǎng)中,各類型物業(yè)掛牌占比呈現(xiàn)差異。住宅類物業(yè)掛牌占比最高,在拍賣市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位,達(dá)53.64%,同比上升2.84個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)類物業(yè)供給有所減少,掛牌占比為27.64%,同比下降2.25個(gè)百分點(diǎn)。其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)占比為16.65%,同比微降1.46個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)類占比0.80%,同比下降0.31個(gè)百分點(diǎn);土地類物業(yè)掛牌量有所增長(zhǎng),占比1.27%,同比上升1.17個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看,住宅類掛牌占比持續(xù)增加,而商業(yè)和其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)占比有所減少。

  2024年第三季度,住宅類物業(yè)掛牌占比為54.41%,同比上升5.19個(gè)百分點(diǎn),繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng);商業(yè)和其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)分別占比27.86%和15.62%,同比分別下降2.44和3.60個(gè)百分點(diǎn)。土地類物業(yè)占比1.33%,同比上升1.21個(gè)百分點(diǎn),在整體市場(chǎng)中占比有所提升。

  圖表2-2 2023年三季度-2024年三季度司法拍賣市場(chǎng)掛牌量物業(yè)類型占比

  2024年1-9月,各類型物業(yè)在法拍市場(chǎng)的成交占比中,住宅類依然占據(jù)主導(dǎo)地位,占比68.45%,同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)類物業(yè)成交占比18.66%,同比微增0.12個(gè)百分點(diǎn),維持相對(duì)穩(wěn)定。工業(yè)和其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)分別占比1.05%和10.53%,同比分別下降0.17和0.59個(gè)百分點(diǎn)。土地類物業(yè)成交占比為1.31%,同比提升1.15個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看,住宅類成交占比略有下降,但依然主導(dǎo)市場(chǎng),土地類物業(yè)占比有所提升,而工業(yè)和其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)占比有所減少。

  2024年第三季度,住宅類物業(yè)成交占比68.91%,同比上升4.28個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比上升0.95個(gè)百分點(diǎn),繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng);商業(yè)類物業(yè)占比17.75%,同比下降0.94個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降1.60個(gè)百分點(diǎn),活躍度減弱;土地類物業(yè)占比1.17%,同比上升1.02個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.23個(gè)百分點(diǎn)。

  圖表2-4 2023年三季度-2024年三季度司法拍賣市場(chǎng)成交量物業(yè)類型占比

  從各類型物業(yè)的拍賣情況來(lái)看,2024年1-9月,工業(yè)類物業(yè)平均競(jìng)拍人數(shù)最高,為0.62人次,成交率17.42%,平均變現(xiàn)折扣84.95%;住宅類物業(yè)緊隨其后,平均競(jìng)拍人數(shù)0.61人次,成交率16.90%,平均變現(xiàn)折扣80.74%。土地類物業(yè)平均競(jìng)拍人數(shù)0.47人次,成交率13.61%,變現(xiàn)折扣最高,為86.57%。商業(yè)類物業(yè)和其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)活躍度較低,平均競(jìng)拍人數(shù)分別為0.30和0.19人次,成交率分別為8.94%和8.38%,變現(xiàn)折扣為81.58%和77.65%。總體來(lái)看,工業(yè)和住宅類平均競(jìng)拍活躍度較高,土地類折扣最小,而商業(yè)和其他類成交率和平均活躍度均較低。

  2024年第三季度,土地類物業(yè)平均變現(xiàn)折扣最高,為88.10%,折扣最小,價(jià)格上的穩(wěn)定性有所提升;住宅和工業(yè)類物業(yè)平均活躍度較高,平均競(jìng)拍人數(shù)分別為0.60和0.52人次,商業(yè)和其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)成交率依然偏低,分別為8.29%和9.35%。

  2024年1-9月,住宅類法拍市場(chǎng)掛牌總量為411,899套,同比增加38.50%;成交總量為69,624套,同比微增4.84%。然而,成交率下降至16.90%,同比下滑5.43個(gè)百分點(diǎn),市場(chǎng)需求相對(duì)不足。平均變現(xiàn)折扣為80.74%,較去年同期下降1.52個(gè)百分點(diǎn),議價(jià)空間有所擴(kuò)大。競(jìng)拍人數(shù)為252,875人次,同比減少3.78%,買家活躍度有所降低。整體來(lái)看,住宅類供給大幅增加,但需求和活躍度相對(duì)減弱,市場(chǎng)折扣略有擴(kuò)大。

  2024年三季度,住宅類物業(yè)法拍市場(chǎng)掛牌量為159,448套,同比增加42.7%,環(huán)比增22.55%;成交量26,266套,同比增加15.2%,環(huán)比增20.66%;成交率16.47%,同比下降3.94個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。平均變現(xiàn)折扣80.36%,同比下降1.67個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。競(jìng)拍人數(shù)95,881人次,同比增加16.89%,環(huán)比增加24.23%。

  圖表2-8 2023年三季度-2024年三季度住宅物業(yè)司法拍賣房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

  在當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)整體疲軟的背景下,2024年1-9月住宅類法拍市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需不平衡的特點(diǎn)。盡管供給端持續(xù)擴(kuò)張,去庫(kù)存和不良資產(chǎn)處置壓力增大,但需求端未能有效承接,成交率有所下滑,市場(chǎng)需求呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。同時(shí),價(jià)格預(yù)期松動(dòng),買家傾向于議價(jià),市場(chǎng)活躍度降低,觀望情緒較強(qiáng)??傮w來(lái)看,住宅類物業(yè)法拍市場(chǎng)在供給增加的情況下,需求低迷、議價(jià)空間擴(kuò)大,供需矛盾進(jìn)一步加劇。

  2024年1-9月,商業(yè)類物業(yè)法拍市場(chǎng)供給增加的同時(shí)需求相對(duì)不足。掛牌總量為212,239套,同比增加21.30%;成交總量18,980套,同比增加6.28%,但成交率降至8.94%,同比下降1.26個(gè)百分點(diǎn)。平均變現(xiàn)折扣為7.30%,同比下降0.68個(gè)百分點(diǎn),議價(jià)空間略有擴(kuò)大。競(jìng)拍人數(shù)為63,309人次,同比增加10.76%,市場(chǎng)關(guān)注度有所上升。整體來(lái)看,商業(yè)類物業(yè)供給增長(zhǎng)明顯,但需求增長(zhǎng)和成交率相對(duì)減弱,市場(chǎng)折扣有所擴(kuò)大。

  圖表2-10 2021-2024年前三季度商業(yè)物業(yè)司法拍賣房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

  2024年第三季度,商業(yè)類物業(yè)掛牌量達(dá)81,623套,環(huán)比增24.28%;成交量6,764套,環(huán)比增9.17%,成交率降至8.29%。平均變現(xiàn)折扣為6.81%,環(huán)比下降0.89個(gè)百分點(diǎn)。競(jìng)拍人數(shù)23,101人次,環(huán)比增長(zhǎng)12.29%。

  圖表2-11 2023年三季度-2024年三季度商業(yè)物業(yè)司法拍賣房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

  2024年1-9月,商業(yè)類物業(yè)法拍市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)增速放緩、消費(fèi)需求疲軟、小微企業(yè)承接力不足和不良資產(chǎn)集中處置的背景下,呈現(xiàn)出供需失衡態(tài)勢(shì)。大量商業(yè)類不良資產(chǎn)進(jìn)入法拍市場(chǎng),掛牌量顯著增加,但需求承接有限,導(dǎo)致成交率下滑、議價(jià)空間擴(kuò)大。盡管市場(chǎng)關(guān)注度小幅提升,但買家出價(jià)謹(jǐn)慎,尤其在非核心區(qū)域,商業(yè)物業(yè)的流拍風(fēng)險(xiǎn)增加,競(jìng)拍人觀望情緒濃厚。整體來(lái)看,市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的投資信心尚未恢復(fù),去化壓力加劇,未來(lái)如何激發(fā)買家興趣、提升成交活躍度成為關(guān)鍵。

  2024年1-9月,其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)掛牌量127,818套,同比增20.59%,成交量基本持平,成交率降至8.38%,供給增加但需求稍顯疲軟。平均變現(xiàn)折扣為77.65%,同比上升3.79個(gè)百分點(diǎn),議價(jià)空間有所縮小,價(jià)格穩(wěn)定性較強(qiáng)。競(jìng)拍人數(shù)同比增12.02%,市場(chǎng)關(guān)注度提升??傮w來(lái)看,其他類物業(yè)在供給擴(kuò)張的同時(shí)成交率下降,但價(jià)格上的穩(wěn)定性相對(duì)更強(qiáng),且市場(chǎng)參與度有所提高,與住宅和商業(yè)類物業(yè)的趨勢(shì)略有差異。

  圖表2-13 2021-2024年前三季度其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)司法拍賣房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

  2024年第三季度,其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)掛牌量45,778套,同比增4.9%,環(huán)比增5.97%;成交量4,282套,同比降21.7%,環(huán)比增30.27%;成交率9.35%,同比降3.18個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比增1.74個(gè)百分點(diǎn)。平均變現(xiàn)折扣75.87%,同比增1.49個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比降5.65個(gè)百分點(diǎn)。競(jìng)拍人數(shù)9,164人次,同比降3.01%,環(huán)比增6.43%。

  圖表2-14 2023年三季度-2024年三季度其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)司法拍賣房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

  圖表2-15 2024年前三季度其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)司法拍賣房市場(chǎng)運(yùn)行情況

  整體來(lái)看,1-9月其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)展現(xiàn)出供給增加、成交率下降、價(jià)格較穩(wěn)定的趨勢(shì),與住宅和商業(yè)類物業(yè)的趨勢(shì)有所不同。其主要源于其他類(車位、街邊鋪位等)物業(yè)需求較局限,供給增加未能完全匹配買家需求;同時(shí),車位和鋪位等資產(chǎn)位置屬性強(qiáng),定價(jià)剛性高,買家對(duì)價(jià)格波動(dòng)敏感度較低。此外,這類物業(yè)維護(hù)成本低、適合長(zhǎng)線投資,吸引了特定投資者的關(guān)注,導(dǎo)致競(jìng)拍人數(shù)上升。

  2024年前三季度,司法拍賣市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出供給端快速擴(kuò)張、需求端承接力不足的態(tài)勢(shì)。受經(jīng)濟(jì)增速放緩、不良資產(chǎn)集中處置等因素影響,法拍市場(chǎng)掛牌量持續(xù)攀升,但需求增長(zhǎng)相對(duì)滯后,成交率呈下滑趨勢(shì),供需矛盾逐漸加劇。同時(shí),市場(chǎng)參與者的觀望情緒較濃,競(jìng)拍人對(duì)價(jià)格的敏感度提升,部分物業(yè)類型的議價(jià)空間擴(kuò)大,市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)至穩(wěn)健水平。

  各物業(yè)類型在法拍市場(chǎng)中的表現(xiàn)各異,住宅類物業(yè)在供給擴(kuò)張背景下繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng),但需求相對(duì)疲軟;商業(yè)類和其他類物業(yè)(如車位、街邊鋪位等)掛牌量增加的同時(shí),成交率和活躍度受到一定抑制,需求端的增長(zhǎng)未能匹配供給端的擴(kuò)張。土地類和工業(yè)類物業(yè)則表現(xiàn)出一定的價(jià)格穩(wěn)定性和投資吸引力,吸引了特定買家的關(guān)注。

  展望未來(lái),法拍市場(chǎng)的發(fā)展將繼續(xù)受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策調(diào)控的影響。為應(yīng)對(duì)當(dāng)前的供需失衡,法拍市場(chǎng)或?qū)⑿枰`活的定價(jià)策略和針對(duì)性引導(dǎo)措施,以進(jìn)一步激活需求端潛力,促進(jìn)市場(chǎng)的健康平衡發(fā)展。在供給擴(kuò)張壓力下,市場(chǎng)各方的信心恢復(fù)與活躍度提升將是未來(lái)穩(wěn)定成交率、緩解供需矛盾的關(guān)鍵。

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