KAIYUN網(wǎng)頁 開云com購買法拍房的主體已經(jīng)從投資客變?yōu)樽宰∪巳骸７ㄅ姆抠J款的配套服務(wù)也在逐漸完善，這為老百姓購入法拍房提供了便利。

　　2016年8月2日，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》稱：人民法院以拍賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式，但法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過其他途徑處置，或者不宜采用網(wǎng)絡(luò)拍賣方式處置的除外。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)當(dāng)在互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺上向社會全程公開，接受社會監(jiān)督。該規(guī)定自2017年1月1日起施行。

　　“目前有7家平臺可開展網(wǎng)絡(luò)司法拍賣業(yè)務(wù)，包括阿里和京東?！卞７ㄅ木W(wǎng)董事長曹輝告訴《法治周末》記者。

　　7年里，以房屋為標(biāo)的的司法拍賣業(yè)務(wù)（以下簡稱法拍房業(yè)務(wù)）的數(shù)量、客戶結(jié)構(gòu)、相關(guān)政策都在不斷變化，越來越多的人通過購買法拍房獲取自己的住宅和商業(yè)項(xiàng)目。

　　今年2月1日，江蘇省南京市住房公積金管理中心網(wǎng)站發(fā)布《南京市住房公積金貸款購買法拍房實(shí)施細(xì)則》，其中明確，符合住房公積金貸款條件的法拍房買受人，可在人民法院支持以貸款方式購買法拍房且未付清購房全款前，申請辦理住房公積金貸款，相關(guān)政策自2月1日起施行。

　　中指研究院最新發(fā)布《2023年全國法拍市場監(jiān)測報(bào)告》顯示，2023年，全國法拍房掛拍總量達(dá)到79.6萬套，較上一年增加36.7%，2022年掛拍量為58.3萬套；2023年，全國法拍房成交量為14.7萬套，2022年為12.6萬套；2023年的成交總金額為3004.1億元，基本與上一年持平。其中，法拍住宅房源掛拍38.9萬套，比2022年的27.2萬套增長43.01%；成交9.9萬套，同比2022年8.4萬套增長17.55%。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2017年全國法拍房掛拍總量僅為18.62萬套，這一數(shù)據(jù)在2018年變?yōu)?3.82萬套，并逐年遞增。

　　曹輝從2017年開始從事法拍房中介業(yè)務(wù)，并且只做北京市場的法拍房。他告訴記者，北京市場法拍房的掛牌數(shù)量，從2017年的每個(gè)月40套，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)在每個(gè)月大約1000套，2023年，全年北京法拍房的掛牌量在12000套左右。

　　“現(xiàn)在法拍房的房源都是全網(wǎng)公開的，不存在中介獨(dú)家房源吃信息差的情況，但是不同法院的法拍房會在7個(gè)平臺的一家上進(jìn)行公開，我們會把各個(gè)平臺的法拍房房源集中到我們自己的平臺上統(tǒng)一呈現(xiàn)?！辈茌x說。

　　談及法拍房掛拍量增多的原因，曹輝告訴記者：“具體來說，不同城市法拍房掛拍量增多的原因還有所不同。比如，在北京，由于多年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，近些年來炒房現(xiàn)象已經(jīng)大大減少，所以被掛拍的法拍房的房主主要是因?yàn)閭鶆?wù)問題導(dǎo)致房屋被拍賣；而在一些靠著高杠桿大量炒房的城市，由于早些年低首付、高負(fù)債賣房的人較多，當(dāng)出現(xiàn)現(xiàn)金流問題導(dǎo)致無法正常還房貸，房屋就會被拍賣?！?/p>

　　從法拍房的成交價(jià)來看，法拍房通常要比同類房屋的價(jià)格低不少。曹輝告訴記者，北京有些法拍房的成交總價(jià)為同類二手房的七三折左右。

　　上海的法拍房中介機(jī)構(gòu)滬城法拍推出的《2023上海法拍房市場年報(bào)》顯示，2023年成交折扣力度呈上升趨勢，進(jìn)入2023年下半年，法拍平均成交折扣已經(jīng)在八五折以下，2023年年底的平均折扣在七五折以下，法拍房撿漏優(yōu)勢越來越明顯。

　　但即便有這樣的價(jià)格優(yōu)勢，與掛拍量近4成增長不同，去年全年，法拍房的成交量增幅僅為掛拍量增幅的大約一半，為16.67%。

　　58安居客研究院院長張波向記者分析，這和樓市整體降溫的大背景有著直接關(guān)系，房價(jià)出現(xiàn)下行現(xiàn)象增多，雖然不少法拍房的價(jià)格已經(jīng)低于市場平均水平，但流拍現(xiàn)象還是不斷增多。

　　常年為銀行房地產(chǎn)類債務(wù)提供法律服務(wù)的北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌對《法治周末》記者說，2023年，法拍房一拍成功的非常少，大部分是二拍以上成交，且流拍率比較高。

　　2月2日，記者在京東司法拍賣的界面上看到，有的住宅類拍品已經(jīng)是第四次或者第五次拍賣。

　　北京市京都律師事務(wù)所律師馬釗曾多次為客戶購買法拍房提供服務(wù)，她告訴記者，法拍房成交量未能和掛拍量同步增長的一個(gè)原因是，有些法拍房的拍賣流程并不是很完善，導(dǎo)致購房者望而卻步。

　　馬釗曾幫助一個(gè)客戶對一套法拍房進(jìn)行盡調(diào)，當(dāng)按照法拍房公告上提供的電話聯(lián)系相關(guān)人員看房時(shí)，接電話的人告訴馬釗，必須先交兩萬元中介費(fèi)，才可以看房，這兩萬元為什么要交，交了之后是否退回，中介都未說清楚。

　　這種情況讓馬釗的客戶對這套房立刻失去興趣，他們擔(dān)心這種不太正規(guī)的操作會導(dǎo)致房屋未來的拍賣和交割出現(xiàn)問題。

　　雖然法拍房的成交量增幅不如掛牌量增幅，但是從絕對值來看，法拍房的成交量還是保持在上升態(tài)勢。

　　曹輝分析過自己的客戶構(gòu)成，他發(fā)現(xiàn)購買法拍房的主體已經(jīng)從投資客變?yōu)樽宰∪巳骸?017年剛剛開始網(wǎng)絡(luò)司法拍賣后的前兩年，買法拍房的主要是投資客，普通老百姓一是信不過法拍房，因?yàn)橛袀餮浴皼]有關(guān)系買不了法拍房”；二是也缺少購房能力，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的政策要求法拍房必須全款購買，不能貸款。

　　“當(dāng)時(shí)一些商業(yè)嗅覺比較靈敏的投資客，會通過買法拍房后倒賣的方式賺錢?！辈茌x說，但是隨著法拍房市場相關(guān)政策逐漸變化，比如，法拍房從2022年起限購堵住了投資客的炒房路，比如，法拍房慢慢開始允許貸款，讓更多自住者進(jìn)入了這個(gè)市場。

　　2022年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》規(guī)定，人民法院組織司法拍賣房產(chǎn)活動時(shí)，發(fā)布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競買人申請參與競拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購房資格及自愿承擔(dān)法律后果；人民法院在司法拍賣房產(chǎn)成交后、向買受人出具成交裁定書前，應(yīng)當(dāng)審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時(shí)具備購房資格的證明材料；經(jīng)審核買受人不符合持續(xù)具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準(zhǔn)許。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對《法治周末》記者說，在最高院出臺這個(gè)政策前，一些一二線城市就已經(jīng)對法拍房“限購”了，2022年起，法拍房全面開始實(shí)施限購。

　　不過公開資料顯示，一些城市也對法拍房的限購政策進(jìn)行調(diào)整。比如，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2023年10月16日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》規(guī)定：對參與本市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。

　　比如，在京東的司法拍賣界面上有這樣的明顯提示：“如拍賣房屋支持貸款，在拍賣標(biāo)的物的詳情頁右側(cè)，可以看到‘一鍵申請貸款’的按鈕，由與京東合作的一家或者多家銀行提供金融貸款服務(wù)，有貸款需求的用戶請點(diǎn)擊一鍵申請貸款。”

　　據(jù)曹輝介紹，瀚海法拍網(wǎng)作為法拍房中介，現(xiàn)在也已經(jīng)與多家銀行合作，將貸款服務(wù)前置，即在客戶決定參與拍賣前，就幫助客戶提交相關(guān)資料，核定可貸款的最高額度，根據(jù)客戶的自有資金額度，倒推出客戶在拍賣時(shí)可出價(jià)的最高額。

　　去年年底，江蘇省高級人民法院、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行江蘇省分行于共同制定《關(guān)于做好住房公積金個(gè)人住房貸款購買法拍房業(yè)務(wù)的實(shí)施意見》，對公積金貸款購買法拍房業(yè)務(wù)的相關(guān)事項(xiàng)作出規(guī)定。其中提到，符合住房公積金個(gè)人住房貸款條件的法拍房買受人，可在未付清全款前辦理住房公積金個(gè)人住房貸款。公積金中心根據(jù)所在城市的實(shí)際情況確定是否適用組合性貸款、公積金異地貸款等，并制定相應(yīng)的管理辦法或操作規(guī)程。除按本實(shí)施意見要求執(zhí)行外，公積金法拍貸業(yè)務(wù)尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　隨后，徐州市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》，將購買法拍房納入公積金組合貸款受理范圍。

　　購買法拍房的主體已經(jīng)從投資客變?yōu)樽宰∪巳?。法拍房貸款的配套服務(wù)也在逐漸完善，這為老百姓購入法拍房提供了便利。

　　2016年8月2日，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》稱：人民法院以拍賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式，但法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過其他途徑處置，或者不宜采用網(wǎng)絡(luò)拍賣方式處置的除外。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)當(dāng)在互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺上向社會全程公開，接受社會監(jiān)督。該規(guī)定自2017年1月1日起施行。

　　“目前有7家平臺可開展網(wǎng)絡(luò)司法拍賣業(yè)務(wù)，包括阿里和京東?！卞７ㄅ木W(wǎng)董事長曹輝告訴《法治周末》記者。

　　7年里，以房屋為標(biāo)的的司法拍賣業(yè)務(wù)（以下簡稱法拍房業(yè)務(wù)）的數(shù)量、客戶結(jié)構(gòu)、相關(guān)政策都在不斷變化，越來越多的人通過購買法拍房獲取自己的住宅和商業(yè)項(xiàng)目。

　　今年2月1日，江蘇省南京市住房公積金管理中心網(wǎng)站發(fā)布《南京市住房公積金貸款購買法拍房實(shí)施細(xì)則》，其中明確，符合住房公積金貸款條件的法拍房買受人，可在人民法院支持以貸款方式購買法拍房且未付清購房全款前，申請辦理住房公積金貸款，相關(guān)政策自2月1日起施行。

　　中指研究院最新發(fā)布《2023年全國法拍市場監(jiān)測報(bào)告》顯示，2023年，全國法拍房掛拍總量達(dá)到79.6萬套，較上一年增加36.7%，2022年掛拍量為58.3萬套；2023年，全國法拍房成交量為14.7萬套，2022年為12.6萬套；2023年的成交總金額為3004.1億元，基本與上一年持平。其中，法拍住宅房源掛拍38.9萬套，比2022年的27.2萬套增長43.01%；成交9.9萬套，同比2022年8.4萬套增長17.55%。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2017年全國法拍房掛拍總量僅為18.62萬套，這一數(shù)據(jù)在2018年變?yōu)?3.82萬套，并逐年遞增。

　　曹輝從2017年開始從事法拍房中介業(yè)務(wù)，并且只做北京市場的法拍房。他告訴記者，北京市場法拍房的掛牌數(shù)量，從2017年的每個(gè)月40套，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)在每個(gè)月大約1000套，2023年，全年北京法拍房的掛牌量在12000套左右。

　　“現(xiàn)在法拍房的房源都是全網(wǎng)公開的，不存在中介獨(dú)家房源吃信息差的情況，但是不同法院的法拍房會在7個(gè)平臺的一家上進(jìn)行公開，我們會把各個(gè)平臺的法拍房房源集中到我們自己的平臺上統(tǒng)一呈現(xiàn)?！辈茌x說。

　　談及法拍房掛拍量增多的原因，曹輝告訴記者：“具體來說，不同城市法拍房掛拍量增多的原因還有所不同。比如，在北京，由于多年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，近些年來炒房現(xiàn)象已經(jīng)大大減少，所以被掛拍的法拍房的房主主要是因?yàn)閭鶆?wù)問題導(dǎo)致房屋被拍賣；而在一些靠著高杠桿大量炒房的城市，由于早些年低首付、高負(fù)債賣房的人較多，當(dāng)出現(xiàn)現(xiàn)金流問題導(dǎo)致無法正常還房貸，房屋就會被拍賣。”

　　從法拍房的成交價(jià)來看，法拍房通常要比同類房屋的價(jià)格低不少。曹輝告訴記者，北京有些法拍房的成交總價(jià)為同類二手房的七三折左右。

　　上海的法拍房中介機(jī)構(gòu)滬城法拍推出的《2023上海法拍房市場年報(bào)》顯示，2023年成交折扣力度呈上升趨勢，進(jìn)入2023年下半年，法拍平均成交折扣已經(jīng)在八五折以下，2023年年底的平均折扣在七五折以下，法拍房撿漏優(yōu)勢越來越明顯。

　　但即便有這樣的價(jià)格優(yōu)勢，與掛拍量近4成增長不同，去年全年，法拍房的成交量增幅僅為掛拍量增幅的大約一半，為16.67%。

　　58安居客研究院院長張波向記者分析，這和樓市整體降溫的大背景有著直接關(guān)系，房價(jià)出現(xiàn)下行現(xiàn)象增多，雖然不少法拍房的價(jià)格已經(jīng)低于市場平均水平，但流拍現(xiàn)象還是不斷增多。

　　常年為銀行房地產(chǎn)類債務(wù)提供法律服務(wù)的北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌對《法治周末》記者說，2023年，法拍房一拍成功的非常少，大部分是二拍以上成交，且流拍率比較高。

　　2月2日，記者在京東司法拍賣的界面上看到，有的住宅類拍品已經(jīng)是第四次或者第五次拍賣。

　　北京市京都律師事務(wù)所律師馬釗曾多次為客戶購買法拍房提供服務(wù)，她告訴記者，法拍房成交量未能和掛拍量同步增長的一個(gè)原因是，有些法拍房的拍賣流程并不是很完善，導(dǎo)致購房者望而卻步。

　　馬釗曾幫助一個(gè)客戶對一套法拍房進(jìn)行盡調(diào)，當(dāng)按照法拍房公告上提供的電話聯(lián)系相關(guān)人員看房時(shí)，接電話的人告訴馬釗，必須先交兩萬元中介費(fèi)，才可以看房，這兩萬元為什么要交，交了之后是否退回，中介都未說清楚。

　　這種情況讓馬釗的客戶對這套房立刻失去興趣，他們擔(dān)心這種不太正規(guī)的操作會導(dǎo)致房屋未來的拍賣和交割出現(xiàn)問題。

　　雖然法拍房的成交量增幅不如掛牌量增幅，但是從絕對值來看，法拍房的成交量還是保持在上升態(tài)勢。

　　曹輝分析過自己的客戶構(gòu)成，他發(fā)現(xiàn)購買法拍房的主體已經(jīng)從投資客變?yōu)樽宰∪巳骸?017年剛剛開始網(wǎng)絡(luò)司法拍賣后的前兩年，買法拍房的主要是投資客，普通老百姓一是信不過法拍房，因?yàn)橛袀餮浴皼]有關(guān)系買不了法拍房”；二是也缺少購房能力，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的政策要求法拍房必須全款購買，不能貸款。

　　“當(dāng)時(shí)一些商業(yè)嗅覺比較靈敏的投資客，會通過買法拍房后倒賣的方式賺錢?！辈茌x說，但是隨著法拍房市場相關(guān)政策逐漸變化，比如，法拍房從2022年起限購堵住了投資客的炒房路，比如，法拍房慢慢開始允許貸款，讓更多自住者進(jìn)入了這個(gè)市場。

　　2022年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》規(guī)定，人民法院組織司法拍賣房產(chǎn)活動時(shí)，發(fā)布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競買人申請參與競拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購房資格及自愿承擔(dān)法律后果；人民法院在司法拍賣房產(chǎn)成交后、向買受人出具成交裁定書前，應(yīng)當(dāng)審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時(shí)具備購房資格的證明材料；經(jīng)審核買受人不符合持續(xù)具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準(zhǔn)許。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對《法治周末》記者說，在最高院出臺這個(gè)政策前，一些一二線城市就已經(jīng)對法拍房“限購”了，2022年起，法拍房全面開始實(shí)施限購。

　　不過公開資料顯示，一些城市也對法拍房的限購政策進(jìn)行調(diào)整。比如，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2023年10月16日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》規(guī)定：對參與本市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。

　　比如，在京東的司法拍賣界面上有這樣的明顯提示：“如拍賣房屋支持貸款，在拍賣標(biāo)的物的詳情頁右側(cè)，可以看到‘一鍵申請貸款’的按鈕，由與京東合作的一家或者多家銀行提供金融貸款服務(wù)，有貸款需求的用戶請點(diǎn)擊一鍵申請貸款?！?/p>

　　據(jù)曹輝介紹，瀚海法拍網(wǎng)作為法拍房中介，現(xiàn)在也已經(jīng)與多家銀行合作，將貸款服務(wù)前置，即在客戶決定參與拍賣前，就幫助客戶提交相關(guān)資料，核定可貸款的最高額度，根據(jù)客戶的自有資金額度，倒推出客戶在拍賣時(shí)可出價(jià)的最高額。

　　去年年底，江蘇省高級人民法院、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行江蘇省分行于共同制定《關(guān)于做好住房公積金個(gè)人住房貸款購買法拍房業(yè)務(wù)的實(shí)施意見》，對公積金貸款購買法拍房業(yè)務(wù)的相關(guān)事項(xiàng)作出規(guī)定。其中提到，符合住房公積金個(gè)人住房貸款條件的法拍房買受人，可在未付清全款前辦理住房公積金個(gè)人住房貸款。公積金中心根據(jù)所在城市的實(shí)際情況確定是否適用組合性貸款、公積金異地貸款等，并制定相應(yīng)的管理辦法或操作規(guī)程。除按本實(shí)施意見要求執(zhí)行外，公積金法拍貸業(yè)務(wù)尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　隨后，徐州市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》，將購買法拍房納入公積金組合貸款受理范圍。

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